Станислав Могильников: Общество начинает относиться к ипотеке по-взрослому

Банки поднимают процентные ставки по ипотеке и ужесточают требования к заемщикам, доходы которых сокращаются, – вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ 24 Станислав Могильников предрек дефицит предложений жилья в новых домах, оценил готовность застройщиков к демпингу и объяснил, стоит ли ждать обвала рынка недвижимости. Расходы увеличиваются, зарплаты не растут– Мы наблюдаем изменения основных трендов в российской экономике. Объемы инвестиций в основной капитал продолжают снижаться: в I квартале – на 1 %, сейчас – на 5 % (для сравнения: по итогам 2012 года – плюс 12 %).…Если в хорошие времена мы можем позволить себе какое-то время не работать, отказываясь от предложений, не обеспечивающих желаемый уровень вознаграждения, то сейчас уже нет – это закономерная тенденция.В отличие от инфляции зарплаты не растут, таким образом, сокращаются реально располагаемые доходы населения: рубль становится легче, покупательная способность населения падает. Как следствие, денег у вас после удовлетворения своих первичных потребностей (питание, одежда, жилье и т. п.) останется меньше. На этом фоне доля ежемесячного дохода, которую человек тратит на обслуживание кредита, увеличилась: с 16 % в прошлом году до 18 % в этом.Произошло перераспределение потребительских предпочтений в пользу государственных банков – Сбербанка, ВТБ 24 и Газпромбанка, которые имеют больший объем ликвидных ресурсов.Вместе с тем, по итогам первого полугодия вся банковская система впервые продемонстрировала отрицательный прирост по привлечению денежных средств. Мы наблюдали механический отток, когда клиенты, прежде всего речь идет о премиальном сегменте, приходили и забирали деньги. Часть крупных вкладчиков рассматривали альтернативные способы вложений, как вариант инвестировали средства в недвижимость – как жилую, так и коммерческую, в том числе за рубежом. Отдыхают реже, ипотечные кредиты берут чаще– Ипотека является основным драйвером кредитования физических лиц. Если в первом полугодии 2013 года в Новосибирской области банк ВТБ 24 увеличил объемы выдачи ипотечных кредитов в 1,7 раза, то в аналогичном периоде текущего года – в 1,9 раза. Потребительских товаров люди покупают меньше, возможно, они реже ездят отдыхать, но жилье – это фундаментальная ценность. Общество начинает относиться к ипотеке по-взрослому, понимая, зачем нужен этот инструмент, который вызывает все меньше негативных откликов.На долю новостроек в настоящее время приходится более половины ипотечных сделок с участием ВТБ 24 – 54 %, тогда как год назад – примерно 35 %. Деньги, которые банки аккумулируют на вкладах и потом отдают в виде ипотеки, поддерживают строительную отрасль, а она, в свою очередь, обеспечивает мультипликативный эффект развития смежных секторов. И этот фактор не стоит недооценивать: вы сами видите, сколько объектов сдают в Новосибирске. Сейчас – затоваривание, в перспективе – дефицит– Безусловно, проблем у застройщиков сегодня немало. В ближайшее время нас ждет затоваривание рынка (подробнее об этом – в статье «Итоги-2014: «Строим меньше, чем сдаем, а продаем больше». – Ред.).Показатели ввода жилья в Новосибирске в первом полугодии 2014 года впечатляют (585 тысяч квадратных метров. – Ред.), однако в настоящее время строительные компании сдают в эксплуатацию дома, которые закладывали два-три года назад. Приступать к возведению новых объектов они не спешат. Их позиция, помимо снижения располагаемых денежных доходов населения, о котором я уже говорил, обусловлена ограничением доступности ипотечных кредитов, а также введением страхования ответственности застройщиков перед дольщиками, в результате чего себестоимость готового жилья увеличивается на 3–7 % (подробнее об этом – в статье «Страховая беззащитность». – Ред.) С учетом всех этих обстоятельств участники рынка строят предположения, что будет дальше, если они уже сейчас не могут продать квартиры по ожидаемой цене. К тому же для запуска новых проектов требуется внешнее финансирование, в том числе банковское. А банки сейчас с осторожностью относятся к партнерству с застройщиками, равно как и с автодилерами – и те и другие наиболее уязвимы в периоды экономической нестабильности.…Отложенный эффект новосибирцы ощутят через 1,5-2 года – количество предложений на первичном рынке заметно сократится. А пока они есть и текущая рыночная конъюнктура благоприятна для приобретения недвижимости. Цены на жилье остановились, но вряд ли начнут падать– Цены на жилье зависят от соотношения спроса и предложения, и, утверждая это, я не оригинален. Давать ценовые прогнозы – дело неблагодарное. Потребность в жилье будет существовать всегда: миграционный приток в Новосибирске увеличивается, так же как и потребительские запросы новосибирцев – они стремятся улучшить свои жилищные условия и ради этого готовы «поджаться». К тому же объективных предпосылок для удешевления себестоимости квадратного метра нет.Сейчас рост цен на жилье остановился, но вряд ли они начнут падать, наверное, можно говорить о стагнации. Население покупает квартиры, в том числе с инвестиционными целями, и мы знаем, что часть депозитов превращается в кирпичи. Кроме того, на ситуацию влияет и поведение застройщиков. Одни не зависят от кредитов, у других они есть, однако компании-заемщики будут демпинговать только в том случае, если баланс их денежных потоков станет отрицательным, иначе им не хватит средств, чтобы рассчитываться по текущим обязательствам. Поэтому обвала рынка недвижимости не произойдет. Скорее, ряд проектов заморозят, причем еще до начала продаж – опыт 2008 года стал своего рода прививкой для строительных компаний.…Стоимость жилья и размер ипотечных ставок напрямую не коррелируют. Какая-то причинно-следственная связь есть, но эти показатели формируются из разных источников. Сказать, что при повышении спроса на ипотеку банки поднимают процентные ставки, я не могу. Приведу другой пример: в 2012–2013 годах жилье вводили опережающими темпами, но ставки мы снижали. Если залог реализуют, то цена объекта снижается– Ипотека – это обеспеченный кредит. Но банки очень не любят, когда платежи задерживают даже на пару дней, а тем более если просрочка составляет не один месяц. Казалось бы, чего беспокоиться: у нас же залог, – и зачастую можно услышать: мол, вы-то свое вернете. Но нет, это не наш бизнес, мы же не ломбард. Говорят, банки отбирают у заемщиков квартиры, продают их, зарабатывая огромные деньги, – это миф. На самом деле реализация залогов – редкость, и фактически в таких случаях происходит возмещение лишь около 70 % наших издержек. Во-первых, цена объекта падает и дисконт может достигнуть 25 %. А когда мы принимаем квартиру на баланс, то отчисляем НДС 18 %. Во-вторых, банк несет расходы на сопровождение портфеля просроченной задолженности. Мы платим большому числу специалистов, чтобы те работали с должниками и представляли наши интересы в суде. Расходы на ведение подобных дел весьма существенны. В Новосибирске в ВТБ 24 долги собирают 32 человека, 12 из них – юристы. Кроме того, мы сотрудничаем с коллекторами и службой управления рисками. Все это стоит серьезных денег. Сумма кредита больше – ставка меньше– Ставки по ипотеке за последние девять месяцев повысились на 1–1,5 %, по кредитам наличными – на три-четыре процентных пункта (подробнее об этом – в статье «Ипотека в Новосибирске: ставки на измене». – Ред.). ВТБ 24 снизил ставки по ипотечным кредитам, сумма которых превышает 2 миллиона рублей: заемщики могут рассчитывать на скидку до 1 %, а, например, сотрудники СО РАН в рамках специальной программы – до 3 %. При всем при том средний ипотечный ценник в ВТБ 24 за полгода двинулся вверх на 1 %, а за девять месяцев – на 1,5 %.Для нас ипотека в размере 500 тысяч рублей является убыточной. Вообще, ипотека – это наиболее сложноструктурированный финансовый продукт: речь идет о сложной подготовке к принятию решения о выдаче, сложном и дорогом сопровождении, помимо прочего предполагающем взаимодействие с Росреестром и создание закладных.…Трудно прогнозировать, на сколько вырастут ставки по ипотеке к концу года. В 2008 году они дошли до 15 %, правда, позднее заемщики, оформившие такие кредиты, рефинансировали их. Падение продаж ипотечных займов тогда достигало 60 %, и новых выдач фактически не было. Требования к заемщикам «закрутили»– ВТБ 24 ужесточил требования к заемщикам. Прежде всего, это касается анализа денежных потоков клиентов – тех средств, которые поступают к ним регулярно, будь то зарплата или выручка на предприятии. Оценки стали более консервативными, подняли нижнюю планку дохода, есть и возрастные ограничения. Но это не значит, что в работающий механизм забили гвоздь, пока еще подкручиваем отверткой.Мы до сих пор принимаем от физических лиц справки о доходах в свободной форме, но поверит ли этому математическая скоринговая машина, которая определяет достоверность данных, еще вопрос. А определяет она довольно точно. Вероятность отклонений низкая: мы ошибаемся примерно в 3 % случаев – даем, когда не надо, и не даем, когда все-таки стоило.Сейчас ВТБ 24 ориентируется на ипотечных заемщиков с так называемой белой зарплатой от 40 тысяч рублей: предпочитаем работать с бюджетниками, Министерством обороны, МЧС, пенсионными фондами, чиновниками и сотрудниками силовых структур, а также крупных системных компаний, например ОАО «РЖД», собственниками малого и среднего бизнеса – это наш сегмент. Хотя, еще раз подчеркну, мы никого не ограничиваем. Если ежемесячные начисления на зарплатную карту составляют 14 тысяч рублей, то тариф вам предложат высокий – хотите соглашайтесь. Не платят, потому что не могут– Мэрия обязана обеспечивать наполняемость бюджета – сегодня она уменьшается. Строительные компании не платят за аренду земельных участков не потому, что не хотят; скорее всего, тому есть объективные причины, связанные с экономикой конкретных предприятий. Часть из них могут позволить себе подобный маневр, поскольку что-то делать на своих площадках пока не намерены. Это следствие замедления (см. выше. – Ред.), результаты которого мы увидим через два-три года. Возможно, у застройщика не все благополучно или он арендовал участок, но потом решил отложить возведение дома, – в такой ситуации его мотивация вносить платежи снижается. Тем более что деньги, вырученные от продажи жилья, участники рынка сейчас отдавать не стремятся. А когда строительные работы идут полным ходом, они вынуждены соблюдать финансовую дисциплину, опасаясь, что иначе у них заберут землю.

Новости секьюритизации
12.08.2014